Mietobjekte

• Immobilienportale: Webseiten wie Immobilienscout24, Immonet oder lokale Wohnungsbörsen sind gute Anlaufstellen.
• Soziale Medien: In Facebook-Gruppen oder über Empfehlungen von Freunden und Bekannten ergeben sich oft interessante Angebote.
• Makler: Ein Makler kann dir helfen, Wohnungen zu finden, die deinem Budget und deinen Anforderungen entsprechen.
• Tipp: Stelle dich bei Besichtigungen freundlich und offen dar – Vermieter schätzen zuverlässige Mieter. Bereite wichtige Unterlagen (z. B. Gehaltsnachweise und SCHUFA-Auskunft) vor.

• Gehaltsnachweise: Meistens sind die letzten drei Gehaltsabrechnungen erforderlich.
• SCHUFA-Auskunft: Ein Bonitätsnachweis zeigt, dass du finanziell verlässlich bist.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Ein Schreiben deines vorherigen Vermieters, das bestätigt, dass du keine Mietrückstände hast.
• Personalausweiskopie: Oft verlangt.
• Selbstauskunft: Vermieter nutzen häufig Formulare, in denen du Angaben zu deinem Einkommen, Beruf und anderen Punkten machst.

Definition der Mietkaution

Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags zahlt. Sie dient als Schutz für den Vermieter vor möglichen Schäden an der Wohnung oder ausstehenden Mietzahlungen. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Zahlungsmodalitäten

Der Mieter hat verschiedene rechtliche Möglichkeiten, die Mietkaution zu zahlen, und der Vermieter ist
verpflichtet, die folgenden Optionen zu akzeptieren:

1. Barkaution: Der Mieter hat das Recht, die Kaution als Barkaution zu zahlen. Der Vermieter muss diese Methode akzeptieren, und die Summe muss auf einem separaten, verzinsten Kautionskonto hinterlegt werden.
2. Ratenzahlung: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Diese Zahlungsmodalität muss der Vermieter akzeptieren, sofern der Mieter dies verlangt.
3. Mietkautionskonto: Der Mieter kann verlangen, dass die Kaution auf einem speziellen Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch hinterlegt wird, was rechtlich vereinbart werden sollte.
4. Mietkautionsversicherung: Diese Möglichkeit muss nicht zwingend vom Vermieter akzeptiert werden, da es im Ermessen des Vermieters liegt, ob er eine solche Versicherung als Sicherheit anerkennt. Es ist empfehlenswert, dies im Vorfeld zu klären und ggf. im Mietvertrag festzuhalten.
5. Mietkautionsbürgschaft: Ähnlich wie bei der Mietkautionsversicherung muss auch dies im Vorfeld vereinbart werden, ob der Vermieter eine Bürgschaft akzeptiert. Manche Vermieter bevorzugen jedoch die Barkaution oder die Kautionsversicherung.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Zahlung der Kaution inklusive der erzielten Zinsen zurück, sofern keine Ansprüche mehr bestehen. Der Vermieter hat in der Regel eine Frist von bis zu sechs bis zwölf Monaten, um eventuelle Ansprüche zu prüfen und die Kaution zurückzuzahlen.

• Mietpreis: Stimmt die Miete mit dem beim Besichtigungstermin genannten Betrag überein? Beachte auch die Nebenkosten.
• Mietdauer: Handelt es sich um einen unbefristeten oder befristeten Vertrag? Bei Befristungen sollte der Grund klar im Vertrag stehen.
• Kaution: Maximal drei Nettokaltmieten sind erlaubt.
• Rechte und Pflichten: Prüfe, welche Nebenkosten du tragen musst und welche Aufgaben (z. B. Winterdienst, Treppenhausreinigung) dir eventuell übertragen werden.
• Renovierungsklauseln: Oft sind starre Renovierungsvorgaben (z. B. “alle drei Jahre streichen”) unzulässig.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten (oft auch Betriebskosten genannt) sind zusätzliche Kosten, die über die reine Nettokaltmiete hinausgehen. Sie decken die Kosten ab, die mit der Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie zusammenhängen.

Was gehört typischerweise zu den Nebenkosten?

Die Betriebskosten umfassen eine Vielzahl von Posten, die in deiner Nebenkostenabrechnung erscheinen können. Hier die wichtigsten Kategorien:

A. Betriebskosten für das Gebäude und Grundstück

1. Müllabfuhr: Die Abholung deines Hausmülls durch die kommunalen Entsorgungsbetriebe.
2. Wasserversorgung und Abwasser:
   1. Kosten für Frischwasser (verbrauchsabhängig gemessen durch Wasserzähler).
   2. Abwasser- und Kanalgebühren. Diese werden auf alle Mieter des Hauses umgelegt.
3. Straßenreinigung und Schneeräumung: Kommunale Gebühren für die Reinigung öffentlicher Wege oder den Winterdienst.
4. Hausreinigung: Kosten für Putzdienste in Gemeinschaftsbereichen wie Fluren, Treppenhäusern oder Waschküchen.
5. Gartenpflege: Pflege von Außenbereichen, z. B. Rasenmähen oder Baumschnitt.
6. Beleuchtung: Stromkosten für Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Keller oder Außenbeleuchtung.
7. Hausmeisterdienst: Gehälter und Kosten für den Hausmeister, der kleinere Reparaturen ausführt oder für die Sauberkeit zuständig ist.
8. Aufzug:
   1. Wartungs- und Instandhaltungskosten für den Aufzug, einschließlich regelmäßiger Prüfungen nach gesetzlichen Vorschriften.
   2. Stromkosten, die für den Betrieb des Aufzugs anfallen.

B. Heiz- und Warmwasserkosten

1. Heizkosten: Gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) müssen mindestens 50 % und maximal 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der restliche Teil wird in der Regel nach Wohnfläche umgelegt.
2. Warmwasser: Die Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser werden ähnlich behandelt und ebenfalls nach Verbrauch (mindestens 50 %) und Grundkosten verteilt.

C. Verwaltungs- und technische Dienstleistungen

1. Entwässerungssysteme: Gebühren für private Pump- oder Drainagesysteme.
2. Versicherungen:
   1. Gebäudeversicherung (z. B. gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel).
   2. Haftpflichtversicherung (z. B. bei Schäden auf dem Grundstück oder im Gebäude).
3. Kabel-/Satellitenanschluss: Falls ein gemeinsamer Anschluss für Fernsehen oder Internet angeboten wird.

D. Sonstige umlagefähige Kosten

1. In einigen Fällen können Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschräume, Fahrradkeller oder Spielplätze zusätzlich hinzugefügt werden, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist.

• Recht auf Wohnraum: Der Vermieter muss gewährleisten, dass die Wohnung frei von Mängeln ist. Dazu gehören z. B. funktionierende Heizung, Wasseranschluss und sichere Elektrik.
• Mängelanzeige: Du bist berechtigt, Mängel wie Schimmel, Rohrbrüche oder defekte Heizungen zu melden.
• Mietminderung: Bei schwerwiegenden Mängeln kannst du die Miete unter Umständen mindern – allerdings solltest du dies vorher schriftlich ankündigen und dich bestenfalls beraten lassen.
• Kündigungsschutz: Ein Vermieter darf nicht ohne triftigen Grund kündigen (z. B. Eigenbedarf, wobei die Bedingungen klar definiert sein müssen).

• Regelmäßige Mietzahlung: Die Miete muss pünktlich überwiesen werden – in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats.
• Sorgsamer Umgang mit der Wohnung: Schäden, die durch Nachlässigkeit entstehen, können dir in Rechnung gestellt werden.
• Kleinreparaturklausel: Kleinere Reparaturen, z. B. an Wasserhähnen, müssen laut Mietvertrag oft vom Mieter übernommen werden (bis zu einer Höchstgrenze – prüfe deinen Vertrag).
• Hausordnung: Du solltest dich an die im Mietvertrag oder Aushang festgelegten Regeln halten (z. B. Ruhezeiten).

• Fristgemäße Kündigung: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist.
• Vorzeitige Beendigung: Falls du die Wohnung vor Ablauf der Frist verlassen möchtest, kannst du dem Vermieter einen oder mehrere Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese zu akzeptieren.

• Wohnungsübergabe: Vereinbare einen Übergabetermin mit deinem Vermieter und dokumentiere den Zustand der Wohnung.
• Renovierung: Reinige und streiche die Wohnung, sofern der Mietvertrag das rechtlich wirksam vorsieht.
• Zählerstände: Lies alle Zählerstände ab und notiere sie schriftlich.
• Kaution: Verlange eine schriftliche Rückzahlung der Kaution, sofern keine Schäden oder offenen Forderungen bestehen.

• Gründe: Der Vermieter kann die Miete unter bestimmten Umständen erhöhen, z. B. bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung.
• Fristen: In der Regel beträgt die Ankündigungsfrist mindestens drei Monate.
• Grenzen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete (in den meisten Regionen) um maximal 20 %, in einigen Städten sogar nur um 15 %, steigen.

• Indexmiete: Die Miete wird regelmäßig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Bei Inflation steigt die Miete entsprechend.
• Staffelmiete: Es werden bereits im Mietvertrag feste Mietsteigerungen (z. B. alle zwei Jahre um 2 %) schriftlich festgehalten.