Heutzutage besitzen mehr als 900.000 Deutsche eine Ferienwohnung in Deutschland. Eine solche Investition in Ferienimmobilien bietet eine Reihe an Vorteilen.

Meistens fühlen sich die Inhaber in einer solchen Unterkunft wie zuhause und fahren hierhin gerne in den Urlaub. Zudem lässt sich die Wohnung für den Rest des Jahres an andere Menschen vermieten und gilt daher gleichzeitig als Altersvorsorge oder als Ruhesitz im Alter.

Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte sich generell an Experten werden.

Oftmals liegt eine Ferienwohnung an einem solchen Urlaubsort, der den Menschen sehr ans Herz gewachsen ist und sie aus diesem Grund ein Feriendomizil besitzen.

Oftmals sind dies Eigenheimbesitzer, welche die aktuell bewohnte Immobilie abzahlen müssen. Dabei wird oft abgewartet, ob sich der Kauf einer Ferienwohnung überhaupt geleistet werden kann. Meist muss hierfür eine weitere Baufinanzierung bei der Bank aufgenommen werden.

Ob dies möglich ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Wenn die eigene Bonität hinreichend ist und das bestehende Haus als Sicherheit von der Bank beliehen werden kann, dann steht einer Finanzierung in aller Regel nichts mehr im Wege. Dies muss jedoch stets individuell überprüft werden.

Die bedeutendste Frage vor dem Kauf ist, ob die Immobilie als Ferienunterkunft überhaupt genutzt werde. In der aktuell geltenden Baunutzungsverordnung kann festgestellt werden, ob in dem Wohngebiet, in welchem die Wohnung liegt, eine Vermietung an Urlauber vorgesehen ist. Diese können die Besitzer beim ansässigen Stadtplanungsamt einsehen.

Generell gilt, dass in bloßen Wohngebieten die Ferienvermietungen nicht erlaubt sind. Ausnahmen können hierbei Einliegerwohnungen sein. Dazu muss ein Antrag bei der Gemeinde oder Stadt gestellt werden, um an Feriengäste vermieten zu können.

In Mischgegenden sind Vermietungen grundsätzlich erlaubt. Wenn die Ferienimmobilie in einem Mischgebiet liegt und bisher als Hauptwohnsitz genutzt, gelten andere Regeln. Um die Ferienwohnung künftig als Feriendomizil für Urlauber anbieten zu dürfen, muss die Nutzungsänderung bei der verantwortlichen Behörde als Genehmigung zum Bau beantragt werden.

Da solche Anträge nicht bewilligt werden, wird empfohlen, nur jene Immobilien zu kaufen, bei welchen schon eindeutig ist, dass diese als Ferienwohnung vermietet werden können.

Wenn die Besitzer die Ferienwohnung nur selbst nutzen und sie nicht an Urlauber vermieten, dann erreichen diese natürlich keine Einkünfte durch Mieten. Für das zuständige Finanzamt zählt dies als reines Hobby. Dies bedeutet, dass die Besitzer keine Absicht zur Gewinnerzielung mit ihrer Ferienwohnung verfolgen.

Steuerlich betrachtet bleibt die Ferienwohnung in diesem Fall ohne Bedeutung. Die Eigentümer müssen keine Umsatz- oder Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen bezahlen, können jedoch auch keinerlei Werbungskosten absetzen.

Eine Ferienwohnung, die nur selbst bewohnt wird, ist von einer Gewinnbesteuerung für die Veräußerung ausgeschlossen. Wenn die Besitzer eine Ferienwohnung haben und diese in einem Zeitraum von zehn Jahren zwischen Fertigstellung, Anschaffung und Veräußerung verkaufen, kann dies bei einer Vermietung in aller Regel zu einer Veräußerungsgewinnbesteuerung führen. Bei der Verwendung zu eigenen Wohnzwecken allerdings nicht.

Wenn es bei dem Verkauf zur Veräußerungsbesteuerung kommt, dann gibt es dabei einiges zu beachten.

Die Vermieter finanzieren generell den Kauf einer Ferienwohnung meistens dadurch, dass sie diese zeitweise an Urlaubsgäste vermieten. Finanziell betrachtet ist dies eine optimale Idee. Es führt jedoch meistens dazu, dass es bei diesen zu Einkünften aus Verpachtung und Vermietung kommt. Dabei sind jedoch steuerliche Aspekte zu beachten.

Generell gilt bei der Verpachtung und Vermietung von Immobilien des privaten Vermögens, dass die Einnahmen daraus der Einkommenssteuer unterliegen. Durch die Vermietung der Ferienwohnung an Gäste gegen ein Entgelt kommt dies damit zum Tragen. Dabei ist vor allem interessant, wie viel der Kosten der Eigentümer von den Einnahmen absetzen kann.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen mit temporärer Eigennutzung ist generell die Überschusserzielungsabsicht zu überprüfen, denn ohne diese kann das Finanzamt dies als Hobby unterstellen. Eine Ferienwohnung in Cuxhaven kaufen kann daher aus Eigennutz erfolgen.

Die steuerrechtliche Betrachtung dieser Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung regelt der Bundesfinanzhof (BFH). Im Falle einer Vermietung an Urlauber haben die Wohnungsbesitzer den Vorteil, dass diese finanziellen Verluste durch Instandhaltungsmaßnahmen oder Leerstand steuerlich absetzen können.

Eine wichtige Voraussetzung ist, dass die Besitzer dem Finanzamt in einer Überschussprognose beweisen können, dass diese mit einer Vermietung für einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren einen Überschuss erreichen. Dafür erstellen die Besitzer eine Berechnung, welche die eigene Nutzung der Ferienwohnung und die Zeiten der Vermietung offenlegt.

Die Einnahmen der Miete geben die Besitzer in der Steuererklärung an und können sie mit den bestehenden Ausgaben wie Handwerker-, Nebenkosten usw. verrechnen – wenn das Finanzamt die Absicht zur Gewinnerzielung anerkennt. Die Werbungskosten und die Zeiten des Leerstandes werden in diesem Falle anteilig auf die Zeit der Vermietung und die eigene Nutzung aufgeteilt. Für die daraus erzielten Einkünfte fällt eine Umsatzsteuer in Höhe von 7 Prozent an.

Einige Ferienwohnungen unterliegen der gewerblich wichtigen Vermietung. Wenn die Besitzer eine Ferienwohnung kaufen, bei welcher die eigene Nutzung ausgeschlossen ist, müssen diese ein Gewerbe anmelden. Hierbei ist die einfachste Gewerbeart die GbR. Dies bringt den Besitzern den Vorteil, dass diese in einer Steuererklärung sämtlichen Ausgaben wie Dienstleistungs- oder Handwerkerkosten geltend machen können und für diese für den Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Bei einer gemischt verwendeten Ferienwohnung, welche einerseits privaten Zwecken dient als andererseits auch der Fremdvermietung, sind die verschiedene Punkte positiv zu überprüfen, um eine Absicht zur Überschusserzielung nachweisen zu können:

Die Vermietungszeit einer Ferienwohnung muss mindestens 75 Prozent im Jahr der im Ort durchschnittlichen Zeit der Vermietung betragen. Eine entsprechende Auskunft über die Zahl der durchschnittlichen Tage der Vermietung erhält der Besitzer normalerweise beim Tourismusverband. Dazu gehört keine unentgeltliche Vermietung an Verwandte oder an Freunde.

Wichtig ist stets, dass sich die Besitzer für die richtige Ferienwohnung entscheiden. Dafür sollten diese die Vor- und Nachteile sehr gut abwägen.

Eine Ferienwohnung zur eigenen Nutzung können die Besitzer zu jeder Zeit spontan nutzen und eine große Flexibilität genießen. Zugleich können diese das Objekt nach dem persönlichen Geschmack einrichten und wählen und müssen keine Rücksicht auf eventuelle Ansprüche von Urlaubern nehmen.

Der Verwaltungsaufwand, welchen eine Vermietung mit sich bringen kann sowie zusätzliche Instandhaltungs- und Reinigungsmaßnahmen entfallen.

Der Nachteil ist, dass die Besitzer mit einer Ferienwohnung zur eigenen Nutzung keine Einkünfte erzielen und die laufenden Kosten aus eigenen Mitteln decken müssen. Je nach Region müssen diese für die Ferienwohnungen zur Eigennutzung eine mögliche Zweitwohnungssteuer zahlen.

Der Beitrag Kauf einer Ferienwohnung für Eigennutzung und Vermietung erschien zuerst auf Immoanleger.