Wenn du eine Wohnung kaufst, liest du oft den Begriff „Miteigentumsanteil“. Vielleicht geht es dir wie mir vor meiner ersten Immobilie, als ich mit dem Begriff nichts anfangen konnte und nicht wusste was ein Miteigentumsanteil ist oder welche Auswirkung er für mich ht. In diesem Artikel möchte ich daher der Frage nachgehen „Was ist ein Miteigentumsanteil und was bedeutet er für Immobilien-Investoren?“

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du immer Teil einer Eigentümergemeinschaft, der bestimmte Dinge des Hauses Gemeinschaftlich gehören. Der Miteigentumsanteil (MEA) beschreibt welcher Anteil dieser gemeinschaftlichen Dingen rechnerisch dir gehören und wir stark deine Stimme in der Gemeinschaft ist. 

Ok, Miteigentumsanteile, auch MEAs genannt, sagen also etwas über die Besitzverhältnisse aus, und beschreiben wie viel Prozent der gemeinschaftlichen Dinge in einer Wohnanlage, wie zum Beispiel das Grundstück, rechnerisch dir gehören.

Aber welchen Einfluss haben sie auf dich als Immobilien Investor konkret? Lies‘ weiter, um genau das herauszufinden.

Dein Anteil an den Miteigentumsanteilen hat zwei große Einflüsse auf dich als Immobilien-Investor:

Lass uns diese beiden Punkte etwas genauer ansehen.

Dein Anteil an den Miteigentumsanteilen innerhalb der WEG bestimmt, wie stark deine Stimme innerhalb der WEG bei Entscheidungen ist.

Soll die Fassade gestrichen werden? Soll Handwerksfirma A oder B beauftragt werden? Dürfen Balkone angebaut werden?

Alle Dinge, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Dort wird aller Regel nach Miteigentumsanteilen abgestimmt.

Hältst du viele Miteigentumsanteile innerhalb der WEG, ist deine Meinung entsprechend wichtiger. Hast du sogar über 50% der Miteigentumsanteile, kannst du ein Haus über die Eigentümerversammlung oft schon nach deinen Plänen entwickeln.

Hast du im Gegenzug nur 1% der Miteigentumsanteile, bist du nur einer unter du kannst mit deinen Anteilen wenig Einfluss auf die Entscheidungen der WEG oder die Entwicklung des Hauses nehmen.

Die Miteigentumsanteile bestimmen, wie stark du dich an den gemeinschaftlichen Kosten, die beim Betrieb des Hauses anfallen, beteiligen musst. Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du Hausgeld zahlen.

Dies ist dafür da, damit die Immobilie instand gehalten und bewirtschaftet werden kann. Viele Teile dieses Hausgeldes werden nach Miteigentumsanteilen (MEAs) auf alle Eigentümer umgelegt.

Hast du zum Beispiel 1% der Miteigentumsanteile in einer Gemeinschaft, musst du dich in der Regel mit 1% an den Kosten beteiligen.

Hast du 10% der Miteigentumsanteile in einer Eigentümergemeinschaft, musst du dich mit 10% an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen.

Die Höhe des Hausgeldes wird über den Wirtschaftsplan der Immobilie festgelegt. Willst du mehr hierzu erfahren empfehle ich dir den Eintrag „ Was ist ein Wirtschaftsplan? “ zu lesen.

Willst du genauer wissen, wo der Unterschied zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und deinem eigenen Sondereigentum ist, solltest meinen Artikel „ Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum? “ hier auf Immoprentice.de lesen.

Glücklicherweise musst du deine Miteigentumsanteile nicht berechnen, da diese bereits im Grundbuch und in den Hausgeldabrechnungen stehen. Im Grundbuch wirst du einen Eintrag „ X/Y Miteigentumsanteil an dem Grundstück ABC “ finden.

Dieser Eintrag verrät dir zwei Dinge: Er verrät dir wie groß das Grundstück ist, welches der Eigentümergemeinschaft gehört und du kannst hier ablesen wie viele Miteigentumsanteile zu der Wohnung gehören.

Im Beispiel oben kaufen wir 58/10.000 MEAs in der Immobilie welche in der Musterstraße 1, 3, 5, 7 liegt. Es handelt sich also um eine Immobilie mit 4 Hauseingängen. In Summe hat dieses Objekt 11.050 qm. Mit unseren 58/10.000 MEAs erwerben wir also auch 64qm Grund.

Wichtig : Bei diesen Zahlen zur Größe handelt es sich um die Größe des Grundstücks, nicht um die Wohnfläche die in der Immobilie vorhanden ist. Für die Berechnung deiner Miteigentumsanteile ist dies jedoch nicht relevant.

Um dir die Berechnung deiner Miteigentumsanteile möglichst einfach zu machen, kannst du auch den 5 Sekunden Miteigentumsanteil-Rechner weiter unten im Artikel verwenden.

Die Höhe deiner Miteigentumsanteile bestimmt auch über die Menge an Grund und Boden den du nach dem Kauf besitzt. Das Grundstück, auf dem das Haus steht, in dem deine Wohnung liegt, gehört meist ebenfalls der Eigentümergemeinschaft.

Kaufst du dich in eine große Eigentümergemeinschaft ein, der gemeinschaftlich 30.000qm Grund gehören, und du hast 1/1000 Miteigentumsanteile, besitzt du automatisch auch 30qm Grund.

In der folgenden Tabelle findest du ein paar Beispiele

Für deinen konkreten Fall kannst du auch den folgenden Online-Rechner verwenden um schnell und einfach zu ermitteln wie viele qm Grund zu deiner Wohnung gehören.

Miteigentumsanteile werden immer als Bruch angegeben, zum Beispiel 5/1000. Je kleiner die Zahl deiner MEAs ist, desto größer ist auch die Eigentümergemeinschaft. Hast du zum Beispiel 3/10.000 MEAs, weißt du, dass es sich um eine riesige Hausgemeinschaft handelt, wo nur 0.03% des gemeinschaftlichen Besitzes dir gehören.

Eine Ausnahme ist hier, falls du eine Wohnung kaufst, die auf einem Erbbau-Grundstück errichtet wurde. In diesem Fall hat die Eigentümergemeinschaft, der das Haus gehört, den Grund und Boden nur gepachtet, gehören tut er der Eigentümergemeinschaft aber nicht.

Wenn du mehr über die Besonderheiten von Erbbau-Immobilien erfahren möchtest, und lernen möchtest, warum ich kein Fan von Erbbau-Immobilien bin, empfehle ich dir den Artikel „ Was bedeutet Erbbaurecht für mich als Investor? “ hier im Blog zu lesen.

Wie im vorherigen Abschnitt bereits geschrieben, werden viele der laufenden Kosten einer Immobilie nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Es werden jedoch nicht nur die laufenden Kosten nach MEAs umgelegt, sondern auch die Instandhaltungsrücklagen und eventuelle Sonderumlagen.

Wird zum Beispiel eine teure Sonderumlage von 1.000.000€ fällig, musst du dich anteilig in der Höhe deiner Miteigentumsanteile beteiligen. Hast du 10/1000 MEAs, würden in diesem Fall also 10.000€ auf dich entfallen.

Wenn du für eine konkrete Sonderumlage wissen möchtest wie viel Euro die Sonderumlage dich persönlich kostet, kannst du dies einfach online mit dem Immoprentice 5 Sekunden Sonderumlage Rechner ermitteln.

Mehr zum Thema Instandhaltung findest du im Artikel  „ Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung? „.

Die Rechtlichen Grundlagen für Miteigentumsanteile findest du im Wohnungseigentumsgesetz.

Dies ist ein eigenes Gesetz das alles rund um das Thema Eigentumswohnungen, Miteigentumsateile und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) regelt.

Es wurde am 15. März 1951 beschlossen und seit dem immer wieder aktualisiert. Die letzte große Reform gab es erst in 2020.

Ja, deine Miteigentumsanteile gehören dir, und du kannst sie jederzeit (durch den Verkauf deiner Wohnung) verkaufen. Je nachdem was die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung festgelegt hat, musst ggf. die Hausverwaltung deinem Verkauf zustimmen, dies ist in aller Regel aber ein rein formaler Akt.

Diesen Artikel gibt’s auch als Video-Präsentation auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.

Nein, du kannst deine Miteigentumsanteile nicht einzeln verkaufen. Du kannst deinen Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft komplett verkaufen, indem du deine Wohnung verkaufst, aber du kannst nicht Bruchstücke deines Eigentums verkaufen.

Ja, du kannst ohne Probleme einen halben Miteigentumsanteil an einem Grundstück halten, indem du zum Beispiel genau eine Hälfte einer Doppelhaushälfte kaufst. Wenn du Mietwohnungen als Investitionsobjekte kaufst, wird dir jedoch oft weit weniger als 50% der WEG-Anteile gehören.

Hältst du 50% (oder genauer über 50%) der Anteile an einem Objekt, hast du eine sehr große Freiheit wie du das Objekt weiter entwickeln möchtest da du bei allen Eigentümerversammlungen eine absolute Mehrheit der Stimmen hast und somit alle Beschlüsse alleine Beschließen oder verhindern kannst.

Da das Grundstück Gemeinschaftseigentum ist, kannst du davon ausgehen, dass du mit deiner Wohnung auch einen entsprechenden Anteil am Grundstück erwirbst.

Kaufst du mit deiner Wohnung zum Beispiel 15/1.000 MEAs, so gehören dir 1.5% des Gemeinschaftseigentums und somit rechnerisch 1.5% des Grundstücks.

Wenn du nicht selbst rechnen möchtest, kannst du gerne auch den Immoprentice 5 Sekunden Miteigentumsanteil Rechner nutzen, um für beliebige Eigentumswohnungen zu berechnen, wie hoch dein Miteigentumsanteil am Grundstück der WEG ist.

Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, muss sich gemäß seiner Miteigentumsanteile an den gemeinsamen Kosten für den Betrieb der gemeinsamen Immobilie beteiligen.

In aller Regel ist dein Beitrag zu Sonderumlagen daher proportional zu der Menge der Miteigentumsanteile, die du hast.

Hier gilt dasselbe, was beim Kauf des Grundstücks gilt: Besitzt du 1.5% der Miteigentumsanteile, musst du 1.5% der Kosten einer Sonderumlage tragen.

Du willst mehr zum Thema Sonderumlagen erfahren? Dann schaue dir das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal oder den Artikel „ Was ist eine Sonderumlage? “ hier auf dem Blog an.

Hinweis : Manche Gemeinschaften bilden spezielle Unter-Wirtschaftseinheiten innerhalb einer WEG. So kann es zum Beispiel sein, dass eine Balkonsanierung nur von den Eigentümern getragen werden muss, die einen Balkon haben.

Sehr oft findest du dies bei Tiefgaragen, wo alle Besitzer einer Tiefgarage eine eigene Wirtschaftseinheit bilden. Müssen Dinge an der Tiefgarage gemacht werden, müssen nur die Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes für die Kosten aufkommen.

Wie dies in deinem Objekt geregelt ist, kannst du aus der Teilungserklärung und den Hausgeldabrechnungen entnehmen.

Wenn du mehr zum Thema Hausgeldabrechnungen, und wie du diese liest, erfahren möchtest, schau‘ dir gerne auch den Artikel „ Was ist eine Hausgeldabrechnung? “ hier auf dem Blog an.

Abstimmungen innerhalb einer WEG werden nach Miteigentumsanteilen gemacht. Je mehr Miteigentumsanteile du innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft also hast, desto mehr Gewicht hat deine Meinung in der Eigentümerversammlung.

Hältst du über 50% der MEAs, könntest du im Extremfall oft alleine Entscheiden was in der Eigentümergemeinschaft gemacht wird.

Bei der Aufteilung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen bekommt in der Regel jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil, der proportional zu der Wohnungsgröße ist.

Gibt es in einer Immobilie sowohl 50qm als auch 100qm große Wohnungen, wird ein Eigentümer einer 100qm großen Wohnung in der Regel doppelt so viele Miteigentumsanteile besitzen wie der Eigentümer der 50qm Wohnung.

Die genaue Verteilung, welche Wohnung wie viele Miteigentumsanteile hat, kannst du aus der Teilungserklärung entnehmen.

Ja, deine Miteigentumsanteile stehen im Grundbuch. Auf der ersten Seite zu jedem Grundbuchblatt findest du eine Information wie viele Miteigentumsanteile an welchem Grundstück zu diesem Grundbuchblatt gehören.

Am Anfang erscheint das gesamte Thema „Miteigentumsanteil“ recht kompliziert. Hast du dich aber einmal mit der Materie hinter Miteigentumsanteilen und ihrer Bedeutung beschäftigt, ist es eigentlich ganz einfach. Immer wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kaufst du dich in eine Gemeinschaft ein. Dein Miteigentumsanteil ist nun „dein Anteil“ in der Gemeinschaft.

Du musst gemeinschaftliche Kosten in der prozentualen Höhe deiner Miteigentumsanteile tragen und kannst bei den Eigentümerversammlungen mit der Höhe deiner Miteigentumsanteile Einfluss auf die Entscheidungen der Gemeinschaft nehmen.

Zu guter Letzt kannst du hier die wichtigsten Punkte aus diesem Artikel noch einmal als Powerpoint-Präsentation nachlesen.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 10. Oktober 2021 aktualisiert.

Der Beitrag Was ist ein Miteigentumsanteil? erschien zuerst auf Immoprentice.de.