Du willst dir mit Vermietern Immobilien ein zusätzliches Einkommen aufbauen? Du willst mir Immobilien vielleicht sogar die finanzielle Freiheit erreichen? Gut, aber wie viele Immobilien, oder wie viele qm vermietet Fläche, brauchst du um finanzielle Freiheit mit Immobilien zu erreichen?

Um ein Jahreseinkommen von 100.000€ brutto aus Immobilien zu beziehen, musst du, je nach Lage deiner Immobilien, 500qm bis 1700qm Wohnfläche vermieten. 

In München kannst du deine Wohnungen, im Schnitt für 16-17€/qm vermieten. Mit nur 500qm kannst du also schon Mieteinnahmen von ca. 100.000€ pro Jahr erzielen.

In ländlichen Regionen Sachsens wirst du vermutlich eher nur 5€/qm verlangen können. Um auf 100.000€ Mieteinnahmen pro Jahr zu kommen, musst du also 1.666qm vermieten.

Immobilien sind ein so effektives Investmentmedium, weil du mit Immobilien das Geld andere Leute für dich und deinen Vermögensaufbau nutzen kannst. Würdest du Immobilien zu 100% mit deinem eigenen Geld kaufen, wären sie nicht viel besser als Aktien.

Dadurch, dass du Immobilien aber nicht mit deinem eigenen Geld kaufst, nutzt du den Hebeleffekt für dein eigenes finanzielles Vorankommen.

Oft kannst du mir nur 20% eigenen Geldeinsatz eine Immobilie kaufen und vermieten. Du kannst eine Immobilie für 200.000€ also zum Beispiel für 40.000€ kaufen.

Schaue dir auch das folgende Kurzvideo auf dem Immoprentice YouTube-Kanal an, um mehr darüber zu erfahren warum Immobilien eine so effektive Möglichkeit der Altersvorsorge sind.

Um mehr zum Thema Finanzierung von Immobilien durch die Bank und zum Thema Bonität zu lernen, solltest du unbedingt auch meine Artikel „ Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie? “ und „ Was bedeutet ein Schufa Basisscore von 98 für mich als Immobilien Investor? “ hier auf Immoprentice.de lesen.

Hast du die Immobilie aber einmal gekauft, gehören alle Einnahmen zu 100% dir. Und hier kommt nun der Clou: Die Immobilie erwirtschaftet so hohe Mieteinnahmen, dass dein Mieter den Kredit, den du bei der Bank aufgenommen hast, um die Immobilie zu kaufen, zu 100% abbezahlt. Du musst kein Geld dazu schießen.

Zwar hast du, solange die Finanzierung läuft, kein zusätzliches verfügbares Einkommen, aber du baust Monat für Monat Vermögen auf. Jeden Monat sinken deine Schulden, aber deine Immobilie bleibt im Wert konstant, oder steigt vielleicht sogar.

Durch dein Angebot und den Mehrwert den du für deinen Mieter schaffst, baust du Monat für Monat mehr Vermögen auf und kommst dem Ziel der Finanziellen Freiheit Monat für Monat einen Schritt näher.

Hältst du dies nun bis zum Ende des Kredit durch, besitzt du, ohne dass du groß selbst Geld investiert hast, eine abbezahlte Immobilie. Im Beispiel von oben besitzt du nach etwa 30 Jahren eine Immobilie im Wert von 200.000€, hat dafür aber nur 40.000€ selbst ausgegeben.

Nein, um mit Immobilien loszulegen brauchst du nicht viel Geld. In der Regel kannst du Immobilien mit nur 20% Eigenkapital kaufen. Bei einer Immobilie für 200.000€ bist du also mit ca. 50.000€ Eigenkapital dabei.

Solange deine persönliche Bonität gut ist und die Immobilie die du kaufen möchtest werthaltig und nicht zu teuer ist, bekommst du von Banken in der Regel Problemlos eine Finanzierung für dein Immobilien-Projekt.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen wie viel Geld du für deine erste Immobilie brauchst, schaue dir auch meine Artikel „ Wie viel Geld brauche ich für meine erste Immobilie? “ und „ Bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie? “ an.

Solange jede Immobilie die du kaufst einen positiven Cashflow hat, kannst du beliebig viele Immobilien kaufen und mit jeder Immobilie steigerst du dein passives Einkommen.

Passives Einkommen heißt bei Immobilien aber nicht, dass du von dem Geld auch leben kannst. Gerade in den ersten Jahren geht alles Geld, welches du durch die Immobilie einnimmst in die Tilgung deines Kredits. Eine Immobilie die 500€ pro Monat passives Einkommen generiert, liefert vielleicht nur einen positiven freien Cashflow von 50€, weil der Rest des Geldes in die Tilgung deines Kredites geht.

Wie du in meinem Artikel „ Warum der Cashflow bei Immobilien so wichtig ist “ lesen kannst, bin ich ein großer Fan davon, dass du nur Immobilien kaufst, bei denen du von Anfang an Geld verdienst.

In den ersten Jahren wird dein extra Cashflow durch den Kauf einer Immobilie vermutlich minimal sein, weil du deinen Kredit bei der Bank tilgen musst. Du bekommst zwar viel Geld durch die Miete, aber dieses Geld geht direkt in die Tilgung deines Kredites und du kannst es nicht für Urlaube oder deinen Wocheneinkauf verwenden. In den ersten Jahren baust du also nur „Buchvermögen“ auf, welches du im Alltag nicht spürst.

Die Magie von Immobilien passiert, sobald die Immobilie abbezahlt ist. Nachdem die letzte Rate getilgt ist, hast du auf einmal auch einen großen Sprung in deinem verfügbaren Einkommen, welches du für Urlaube und deine Wocheneinkäufe verwenden kannst.

In der Tabelle unten habe ich das ganze noch einmal verdeutlicht. Um die Rechnung einfach zu machen, nehmen wir an, du kaufst eine Immobilie für 100.000€ und nimmst hierfür einen Kredit von 100.000€ auf. Du zahlst also nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Die Beispielimmobilie hat eine Mietrendite von 6% und wirft somit jedes Jahr 6000€ an Mieteinnahmen ( Nettokaltmiete ) ab. Für das Beispiel nehme ich an, dass du einen Zinssatz von 1,4% und eine Tilgung von 2% bei deinem Kredit vereinbart hast.

In den ersten 37 Jahren machst du einen Überschuss von nur 2600€. Diesen Überschuss wirst du vermutlich großteils für Instandhaltungsmaßnahmen deiner Immobilie und Steuern wieder ausgeben. Nach 38 Jahren passiert nun das Wunder: Der Kredit ist komplett zurückgezahlt und auf einmal hast du nicht nur 2600€ Überschuss pro Jahr, sondern die gesamte Nettokaltmiete von 6000€ pro Jahr bleibt dir zur freien Verfügung!

In Realität sieht deine persönliche Rechnung vermutlich sogar weit besser aus als diese Rechnung, da ich, der Einfachheit halber, angenommen habe, dass du keinerlei Mietanpassungen vornehmen, und deine Immobilie nie weiter entwickeln, wirst.

Eine Immobilie zur Kapitalanlage braucht in etwa 30-35 Jahre bevor sie abbezahlt ist und du das Einkommen zum Leben verwenden kannst.

Je nachdem wie viel Geld du für deine finanzielle Freiheit brauchst, solltest du damit rechnen, dass es ca. 40 Jahre dauert bis du mit Immobilien die finanzielle Freiheit erreichst.

Schaffst du es sehr renditestarke Objekte mit einer Bruttomietrendite von 10% und mehr zu kaufen, erreichst du das Ziel vielleicht schon ein paar Jahre früher, aber um es ganz klar zu sagen: Die Vermietung von Kapitalabwanderung-Immobilien ist eine langfristige Anlage und nichts um von heute auf morgen zum Millionär zu werden.

Immobilien als Geldanlage funktionieren einfach gesprochen dadurch, dass du mit geliehenem Geld eine Immobilie kaufst und vermietest, bei der deine Mieteinnahmen so hoch sind, dass sämtliche laufenden Kosten der Immobilie und sämtliche Kosten für deinen Kredit durch die Mieteinnahmen bedient werden können.

Durch diesen Effekt kannst du dir für sehr wenig eigenes Geld eine Immobilie kaufen die sich im Laufe der Zeit (im Schnitt ca. 30-35 Jahre) komplett von selbst abbezahlt.

Um einen Plan für deine finanzielle Freiheit mit Immobilien aufzustellen musst du wissen wie viele Immobilien du eigentlich brauchst um dein Ziel an zusätzlichem Einkommen zu erreichen. Da die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Quadratmeter in Deutschland extrem unterschiedlich sind, musst du also insbesondere wissen wo du investieren willst und wie hoch die durchschnittlichen Mieten pro Quadratmeter dort sind.

Klingt vielleicht kompliziert, aber am Ende sind es nur drei Einfache Schritte auf deinem Weg zum Plan zur Finanziellen Freiheit mit Immobilien. Und genau die wollen wir uns jetzt im Detail ansehen!

Im ersten Schritt zur finanziellen Freiheit mit Immobilien solltest du deinen Bedarf und deine Definition von „finanzieller Freiheit“ klären. Manche Menschen fühlen sich bereits mit 3000€ pro Monat frei. Andere haben einen Lebensstil bei dem auch 10.000€ pro Monat nicht ausreichen würden. Wo liegst du?

Um in den folgenden Beispielen konkret werden zu können, gehe ich im folgenden davon aus, dass du 150% des Durchschnittlichen Einkommens in Deutschland erzielen möchtest um finanziell frei zu sein. Laut dem Statistischen Bundesamt betrug der Durchschnittliche Bruttoverdienst eines Arbeitnehmers im Jahr 2019 in Deutschland 3994€ pro Monat. Auf ein ganzes Jahr hochgerechnet sind dies 47.928€. Hiervon 150% sind dann 71.892€ pro Jahr. Um die Rechnung einfacher zu machen, gehe ich davon aus, dass wir ein Zieleinkommen von 72.000€ pro Jahr anstreben.

Wichtig: Deine Zahlen können hiervon komplett abweichen, aber ich werde mich in den kommenden Rechenbeispielen immer auf diese Zielgröße von 72.000€ pro Jahr durch Mieteinnahmen beziehen.

Im zweiten Schritt solltest du ermitteln wie hoch die durchschnittliche Miete in der Region liegt in der du investieren möchtest. Wenn du in den ländlichen Regionen in Sachsen investierst, kannst du vermutlich nur mit ca. 5€/qm rechnen. Investierst du in München, kannst du vermutlich eher mit 15-16€ Mieteinnahmen pro Quadratmeter rechnen.

Hast du deinen durchschnittlichen qm-Preis und dein Ziel-Einkommen, kannst du mit folgender Formel schnell ermitteln wie viele qm du vermieten musst um dein Ziel zu erreichen:

In der folgenden Tabelle siehst du ein paar Beispiele anhand der oben genannten Extreme für Mietpreise im ländlichen Sachsen und in München.

Wie du aus der Rechnung siehst, sind die Zahlen gar nicht mal so groß. In München, wo ich wohne und investiere, muss ich für ein Zusatzeinkommen aus Immobilien von 50.000€ pro Jahr nur 278qm vermieten. Das sind gerade einmal vier durchschnittliche 3-Zimmer Wohnungen.

Am anderen Ende des Spektrums, in den günstigsten Regionen Deutschlands, musst du ca. 833qm vermieten um 50.000€ pro Jahr an Einnahmen zu generieren. Dies klingt zwar viel, aber sind auch „nur“ 2 mittelgroße Mehrfamilienhäuser. In den Regionen wo die Mieten bei 5€/qm liegen, kannst du entsprechend dann auch für ca. 700€/qm einkaufen, sodass sich auch hier die Zahlen wieder relativieren.

Du siehst, du musst kein Millionär sein um dir mit Immobilien ein zusätzliches Renteneinkommen aufzubauen.

Mit dem folgenden Rechner kannst du dir das ganze für deine persönlichen Ziele auch schnell und einfach berechnen. Diesen Rechner, mit weiteren Details, findest du ebenfalls im Tools-Bereich unter „ 5 Sekunden QM Finanzielle Freiheit Rechner „.

Falls du planst einen größeren Immobilien-Bestand aufzubauen, schaue dir gernea auch das Immoprentice Portfolio Excel an. Mit diesem Tool kannst du schnell und einfach den Cashflow all deiner Immobilien verwalten und überwachen.

Bist du gerade noch beim Aufbau deines Portfolios, kannst du das Tool verwenden um zu prüfen wie die Bank deine Immobilien einschätzt und sicherstllen, dass du mit deiner aktuellen Investitions-Strategie dauerhaft finanzierbar bleibst.

Immobilien sind eine gute Möglichkeit Geld zu verdienen und finanziell frei zu werden. Du musst dir jedoch über drei große Besonderheiten im Klaren sein, wenn du mit Immobilien finanzielle Freiheit erreichen willst:

Bei Immobilien kannst du im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen viel mehr Einfluss auf deinen Gewinn nehmen. Kaufst du Immobilien und vermietest diese, bist du ein kleiner Unternehmer.

Du bietest auf einem Markt eine Dienstleistung an, und es liegt nicht nur in deiner Hand wie du diese Dienstleistung anbietest, sondern sogar welche Dienstleistung du anbietest.

Hast du eine Immobilie gekauft, bist du frei darin zu entscheiden wie du sie vermarktest und wie du sie in den nächsten Jahren entwickelst.

Langweilige Standardvermietung oder täglich wechselnde Gäste: Du entscheidest!

Willst du deine Wohnung langfristig an einen solventen Mieter vermieten und deine Ruhe haben? Möchtest du deine Wohnung an WGs vermieten? Willst du aus deiner Wohnung vielleicht sogar ein AirBNB machen und Gäste aus verschiedenen Städten und Ländern bei dir beherbergen?

Auch beim Thema „wie entwickelte ich meine Immobilie weiter?“ hast du als Immobilien-Investor weitreichende Entscheidungsmöglichkeiten: willst du deine Immobilie einfach nur nehmen und so wie sie heute ist vermieten, oder möchtest du Geld in die Wohnung investieren, um dein Objekt zu modernisieren und aufzuwerten?

Auch hier musst du sie ein Unternehmer denken: Lohnt sich die Investition in mein „Produkt“? Kann ich mein Produkt nach der Investition so viel besser am Markt passieren, dass ich einen positiven Return für mein Investment bekomme?

Trägst du dich mit dem Gedanken zusätzliche Investitionen in deine Wohnungen zu tätigen, kann ich dir die Artikel „ Vier einfache Möglichkeiten deine Mieteinnahmen zu erhöhen “ und „ Rendite steigern nach dem Kauf: Wie kalkuliere ich Wohnungs-Aufwertungen richtig? “ als auch den „ Immoprentice 5 Sekunden Investitionskosten Rechner “ und den Artikel „ Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB “ hier auf immoprentice empfehlen. Diese Artikel und Tools sollten dir helfen rentable Investitionen zu entdecken und durchzuführen.

Eine extrem wichtige Besonderheit von Immobilien ist, dass sie nicht liquide sind. Während du Aktien von heute auf morgen verkaufen kannst, dauert ein Verkauf bei Immobilien meist mehrere Monate.

Hast du in eine schlechte Immobilie in einer schlechten Lage gekauft, kann es sein, dass du noch deutlich länger nach einem Käufer suchen musst. Um besser zu verstehen, was eine gute Lage bei Immobilien ist, und worauf du bei der Lehre von Immobilien Sachen solltest, kann ich dir meinen Artikel „ Wie finde ich einen guten Standort für meine Immobilien Investition? “. Um zu verstehen, worauf es bei der Immobilie selbst ankommt, solltest du meinen Artikel „ Die 9 wichtigsten Eigenschaften für eine Immobilie als Kapitalanlage “ lesen.

Du solltest daher, wenn du in Immobilien investierst, davon ausgehen, dass du deine Immobilien nicht „über Nacht“ liquidieren kannst, wenn du schnell Cash brauchst.

Tatsächlich ist es so, dass du Immobilien nicht nur nicht schnell liquidieren kannst, sondern dass du beim Betreiben von Immobilien zusätzliche Liquiditätsreserven benötigst, dass immer mal wieder Dinge kaputtgehen und repariert werden müssen. Im Artikel „ Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung? “ erfährst du, welche Liquiditätsreserven du mit Immobilien zusätzlich zu deiner normalen, privaten, Rücklage aufbauen solltest, um nicht Gefahr zu laufen, durch die Immobilien in einen Liquiditätsengpass zu kommen.

Immobilien sind sehr gut für den langfristigen Vermögensaufbau geeignet. Erhoffe dir aber nicht, dass du innerhalb der ersten Jahre etwas von diesem Vermögensaufbau spürst.

Solange deine Immobilie noch nicht abbezahlt ist, wächst dein Vermögen durch die Mieteinnahmen zwar jeden Monat, aber dieses Geld fließt direkt in die Tilgung von deinem Kredit. Du hast durch Immobilien in den ersten Jahren daher quasi kein zusätzliches verfügbares Einkommen.

Das zusätzliche Einkommen hast du erst dann, wenn der Kredit komplett abbezahlt ist. Fällt die Rate an die Bank weg, hast du von einem Tag auf dem anderen fast die komplette Nettokaltmiete deiner Wohnung als zusätzliches Einkommen.

Weitere Details zu den möglichen Nachteilen von Immobilien als Kapitalanlage findest du auch im separaten Artikel „ Was sind die Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage? „.

Immobilien können ein sehr guter Baustein auf dem Wert zur finanziellen Freiheit sein. Dadurch, dass du in den ersten Jahren mit deinen Mieteinnahmen deine Kredite tilgst, wirst du jedoch erst nach ca. 30 Jahren einen spürbaren Unterschied feststellen.

Da dein Mieter in all den Jahren jedoch mit seiner Miete deinen Kredit abbezahlt, musst du quasi nichts für deinen Vermögensaufbau tun. Durch genau diesen Effekt sind Immobilien eine so potente Möglichkeit für deinen Wert zur finanziellen Freiheit.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 1. November 2021 aktualisiert.

Der Beitrag Wie viele Immobilien brauche ich bis zur finanziellen Freiheit? erschien zuerst auf Immoprentice.de.