Neuigkeiten aus der Immobilien-Welt
Als angehender Immobilien-Investor gibt es viele Dokumente, die du vor dem Kauf einer Immobilie prüfen solltest, weil sie sehr viel über die Immobilie aussagen. Ein solches Dokument ist die Hausgeldabrechnung, weswegen ich in diesem Artikel mit dir die Frage klären will: „Was ist eine Hausgeldabrechnung?“
Eine Hausgeldabrechnung wird einmal jährlich von der Hausverwaltung erstellt und schlüsselt sämtliche Einnahmen und Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum auf.
Die Hausgeldabrechnung zeigt dir somit insbesondere, welche Kosten wirklich im letzten Wirtschaftsjahr angefallen sind. Sie ist somit analog zum Wirtschaftsplan zu verstehen. Der Wirtschaftsplan ist der Plan für die Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres. Die Hausgeldabrechnung stellt demgegenüber die tatsächlichen Werte dar.
Anhand der Hausgeldabrechnung kannst du somit auch sehen, wie gut die Prognose der Hausverwaltung war.
Wichtig: Die Hausgeldabrechnung bezieht sich (mit Ausnahme der Heizkosten) nur auf die Einnahmen und Ausgaben die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Um mehr zum Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu erfahren solltest du auch den Artikel „ Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum? “ lesen.
Wie sieht eine Hausgeldabrechnung aus?
Eine Hausgeldabrechnung sieht in der Regel genauso aus wie ein Wirtschaftsplan.
Sie umfasst dieselben Einnahmen- und Ausgabentypen, also zum Beispiel die Kosten für die Verwaltung, den Hausmeister, Versicherungen oder gemeinschaftlich verbrauchten Strom. Genauso wie beim Wirtschaftsplan findest du auch in der Hausgeldabrechnung in der Regel eine Aufteilung wie hoch der nicht-umlagefähige sowie der umlagefähige Teil des Hausgeld war.
Die Tabellen in der Hausgeldabrechnung sind in der Regel in vier Spalten aufgeteilt die jeweils die folgenden Daten enthalten:
| Name | Ein beschreibender Name für die jeweilige Position, zum Beispiel „Strom allgemein“ für die Kosten des Allgemeinstrom (wie zum Beispiel im Treppenhaus) |
| Verteilerschlüssel | Der Verteilerschlüssel nach dem diese Position auf die einzelnen Miteigentümer aufgeteilt wird. Häufig werden die Kosten nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Miteigentümer aufgeteilt. Es kann aber auch Aufteilungen pro Wohnung oder nach tatsächlichem Verbrauch geben. |
| Gesamtkosten | Hier stehen die zu verteilenden Gesamtkosten für die jeweilige Position |
| Kostenanteil | Hier steht dein konkreter Anteil mit dem du dich (gemäß Verteilerschlüssel) an den Kosten beteiligen musst. |
Im Beispielbild oben ist der erste Posten „Strom allgemein“ und es wurden 30.000€ hierfür ausgegeben. Du musst dich mit hast 3,51/1000 an diesen Kosten beteiligen, was bedeutet, dass du 106€ bezahlen musst.
Wenn du mehr zum Thema Verteilerschlüssel erfahren möchtest, empfehle ich die den Artikel „ Was ist ein Miteigentumsanteil? “ hier auf dem Blog, da der Verteilerschlüssel in den meisten Fällen genau deinen Miteigentumsanteilen innerhalb der WEG entspricht.
Hausgeldabrechnung: Bekomme ich Geld zurück oder muss ich etwas nachzahlen?
Als Wohnungseigentümer zahlst du jeden Monat dein Hausgeld. Die Höhe dieser Abschlagszahlung wird durch den Wirtschaftsplan ermittelt. Nach Ende des Wirtschaftsjahres wird über die Hausgeldabrechnung nun Bilanz gezogen.
Wurde mehr Geld ausgegeben als geplant, oder weniger? Abhängig davon, kann es sein, dass du einen Teil der Hausgeldzahlungen zurückbekommst bzw. eine Nachzahlung leisten musst.
Quasi genau wie bei der Nebenkostenabrechnung, die du mit deinem Mieter machst, macht die Hausverwaltung über die Hausgeldabrechnung eine Kosten-Abrechnung mit dir als Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan?
Der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und dem Wirtschaftsplan ist der Zeitpunkt der Betrachtung. Der Wirtschaftsplan versucht die Kosten für ein bestimmtes Jahr vorherzusagen. Die Hausgeldabrechnung schlüsselt auf, wie hoch die Ausgaben in diesem Wirtschaftsjahr wirklich waren.
Mehr zum Unterschied zwischen den beiden findest du auch im unten verlinkten Kurzvideo „ Was ist der Unterschied zwischen einem Wirtschaftsplan und einer Hausgeldabrechnung? “ auf dem Immoprentice YouTube-Kanal.
Was enthält die Hausgeldabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung enthält exakt dieselben Posten wie du sie auch schon vom Wirtschaftsplan kennst. Du erhältst also eine Übersicht über die tatsächlichen Ausgaben für die folgenden Kostenblöcke:
| Betriebskosten | Die Kosten die für den regelmäßigen Betrieb der Immobilie anfallen. Müllentsorgung, Wasserversorgung, die Pflege des Treppenhauses oder auch der Gärtner fallen in diese Kategorie |
| Heizkosten | Werden die Wohnungen im Haus über eine Zentralheizung versorgt, werden die voraussichtlichen Kosten für jede Wohneinheit zentral verwaltet und über das Hausgeld eingesammelt. |
| Verwaltungskosten | Kosten die durch die Verwaltung der Wohnanlage entstehen. Operative Kosten wie z. B. Eigentümerversammlungen oder Hausgeld-Abrechnungen, aber auch die Vergütung der Hausverwaltung selbst fallen in diese Kategorie |
| Laufende Instandhaltungskosten | Glühbirne im Treppenhaus defekt? Tür im Keller verklemmt? In einer Wohnanlage gehen regelmäßig Dinge kaputt die repariert werden müssen. |
| Ansparung für Instandhaltungsrücklage | Häuser müssen regelmäßig instand gehalten werden. Irgendwann muss die Fassade neu gestrichen werden, oder das Dach saniert werden. Damit diese großen Ausgaben euch nicht überraschen zwingt die Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. |
Eine detaillierte Beschreibung mit Beispielen zu den einzelnen Kosten findest du im folgenden YouTube-Video oder im Artikel „ Was ist Hausgeld? „.
Zusätzlich findest du in der Hausgeldabrechnung noch den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklagen. Du siehst wie viel Geld für Reparaturen entnommen wurde, wie viel Geld zugeführt wurde und wie hoch der aktuelle Stand ist. Um mehr zum Thema Instandhaltungsrücklage zu erfahren, schaue dir am besten auch den Artikel „ Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung? “ hier auf dem Blog an.
Was ist der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung?
Wenn du eine Immobilie vermieten willst, musst du höchstwahrscheinlich mit deinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung machen. Die Hausgeldabrechnung zwischen dir und der Hausverwaltung ist zwar etwas anderes als die Nebenkostenabrechnung zwischen dir und dem Mieter, aber die Hausgeldabrechnung ist trotzdem extrem wichtig für dich um eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter zu erstellen.
In einer guten Hausgeldabrechnung findest du zwei Kostenblöcke: den Block umlagefähige Kosten und den Block nicht-umlagefähige Kosten. Der Block umlagefähige Kosten enthält bereits zu 95% alle Daten, die du für die Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter brauchst. Die Dokumente sind also unterschiedlich, aber die Hausgeldabrechnung ist ein extrem wichtiger Punkt für die Nebenkostenabrechnung!
Wenn du mehr zu den Teilen aus dem Hausgeld erfahren möchtest, die du auf deinen Mieter umlegen kannst, schaue dir unbedingt auch den Artikel „ Hausgeld: Was kann auf den Mieter umgelegt werden? “ an!
Die Rolle der Hausgeldabrechnung bei Wohnungsverkauf und Wohnungskauf
Die Hausgeldabrechnung spielt für dich als Immobilien-Käufer im Kaufprozess eine wichtige Rolle. Aus den Hausgeldabrechnungen kannst du sehen wie hoch die tatsächlichen Kosten der Wohnung sind. Erst mit diesen Daten kannst du eine saubere und verlässliche Kalkulation der Immobilie machen.
Wenn du dir die letzten 3 Hausgeldabrechnungen ansiehst, erkennst du außerdem, wie die Kosten des Hausgeld verteilt sind und welche Kosten du ggf. an einen Mieter weiterreichen kannst, bzw. erkennst, ob es regelmäßige Abweichungen vom Wirtschaftsplan und den tatsächlichen Hausgeld-Kosten gab.
Fazit
Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Artikel „Was ist eine Hausgeldabrechnung?“ beantworten und dir helfen diese Dokumente zukünftig besser zu verstehen.
Als Immobilieninvestor sind die Hausgeldabrechnungen sehr wichtig für dich um die Rendite und Rentabilität einer Immobilie sauber zu kalkulieren. Erst durch das Studium der Hausgeldabrechnungen bekommst du ein gutes Gefühl dafür, welche Kosten die Immobilie nach dem Kauf regelmäßig erzeugt.
Dieser Beitrag wurde zuletzt am 10. Oktober 2021 aktualisiert.
Der Beitrag Was ist eine Hausgeldabrechnung? erschien zuerst auf Immoprentice.de.
